Sprawdzenie umowy deweloperskiej przez prawnika i jego cena

Od czego zależy cena przeglądu umowy deweloperskiej

Prawnik nie wycenia liczby stron, tylko ryzyko i czas. Standardowy wzór deweloperski ma kilkanaście stron plus załączniki: prospekt informacyjny, rzut lokalu, standard wykończenia i harmonogram płatności. Do sprawdzenia jest nie tylko umowa, ale też spójność z prospektem, bo to rozbieżności między nimi bywają najcenniejsze dla kupującego.

• Zakres: sama umowa czy także prospekt, załączniki i umowa rezerwacyjna.
• Rodzaj rachunku powierniczego i sposób wypłat dla dewelopera.
• Zapisy o terminie przekazania lokalu, karach i prawie odstąpienia.
• Czy prawnik tylko opisuje ryzyko, czy też prowadzi negocjacje zmian.
• Liczba lokali, na przykład mieszkanie z miejscem postojowym i komórką.
• Pilność, bo podpis u notariusza jest już umówiony.

Orientacyjne ceny usług prawnika

Ceny różnią się między miastami i kancelariami, więc potraktuj poniższą listę jako rząd wielkości do porównania ofert, a nie cennik. Kwoty brutto dla konsumenta.

• Krótka konsultacja o projekcie umowy, od kilkuset zł, gdy masz dokument i kilka pytań.
• Przegląd umowy z opisem ryzyk, od kilkuset do około 1500 zł, przy standardowym wzorze.
• Przegląd z prospektem, załącznikami i uwagami do negocjacji, od około 1000 do 2000 zł i więcej.
• Negocjacje zmian z deweloperem, wycena indywidualna, zwykle jako dodatek do przeglądu.
• Spór o opóźnienie, wady lub zwrot wpłat, wycena indywidualna.

Zapisy, które najczęściej szkodzą kupującemu

Pierwszy to termin przekazania lokalu z szeroką klauzulą o wydłużeniu przez okoliczności niezależne od dewelopera. Drugi to kara umowna za opóźnienie kupującego w płatności wyższa niż kara dla dewelopera za jego opóźnienie. Trzeci to zapis o odbiorze, który ogranicza prawo do zgłaszania wad albo skraca terminy na ich usunięcie. Czwarty to zmiany powierzchni lokalu z rozliczeniem według ceny za metr, które mogą podnieść cenę po wybudowaniu.

Wzory deweloperskie nie są pisane przeciw kupującemu, ale zostały przygotowane przez stronę, która sprzedaje. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dostępna w [ISAP](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210001177), wyznacza minimum zabezpieczeń, a wszystko ponad nie zależy od treści umowy. Postanowienia, które UOKiK uznał za niedozwolone, znajdziesz w rejestrze na uokik.gov.pl.

Przykład z liczbami, mieszkanie za 650 000 zł

Kupujesz mieszkanie za 650 000 zł z terminem przekazania w czerwcu. Przegląd umowy przez prawnika kosztuje 1200 zł, czyli około 0,18 procent ceny. Prawnik wskazuje klauzulę, która pozwala deweloperowi przesunąć termin o sześć miesięcy bez odszkodowania, i dopisuje, że po trzech miesiącach opóźnienia przysługuje odstąpienie z zwrotem wpłat. Jeśli masz kredyt z okresem karencji i wynajmujesz obecne mieszkanie za 3000 zł miesięcznie, sześć miesięcy opóźnienia to 18 000 zł dodatkowych kosztów najmu. Przegląd za 1200 zł zwraca się, jeśli doprowadzi do zmiany tylko tego jednego zapisu.

Liczby są przykładowe i zależą od umowy, ale pokazują, po co płacić za przegląd. Cena prawnika ma sens w porównaniu z kwotą, do której zobowiązuje Cię podpis.

Sprawdź też, z kim podpisujesz

Prawnik oceni umowę, ale nie zawsze zweryfikuje historię spółki, jej wcześniejsze inwestycje i opinie nabywców. Jeśli masz wątpliwości co do dewelopera, pomaga w tym Detektywai, gdzie opisujesz sprawę i porównujesz oferty detektywów przed wpłatą zadatku. Dane spółki sprawdzisz też w KRS i rejestrze dewelopera prowadzonym przez nadzór, a informacje o wpisach znajdziesz na stronach urzędów.

Co wpisać w zapytaniu, żeby dostać porównywalne oferty

Dwie oferty o podobnej cenie mogą obejmować inną pracę, dlatego opisz sprawę tak samo każdemu specjaliście i zapytaj o te same rzeczy.

• Czy cena obejmuje prospekt i załączniki, czy tylko tekst umowy.
• Czy dostaniesz listę zapisów do negocjacji z uzasadnieniem.
• Ile rund poprawek zawiera wycena.
• W jakim terminie specjalista odpowie, jeśli data podpisu jest już ustalona.
• Czy prawnik może uczestniczyć w rozmowie z deweloperem.

Jak zapytać o cenę w Poradzimy

Opisz sprawę bez opłat. Wybierz dziedzinę prawa nieruchomości lub umów i zobowiązań, podaj cenę lokalu, datę podpisu i to, co budzi wątpliwości. Zapytanie trafia do najwyżej 5 specjalistów, którzy odpowiadają własną propozycją zakresu i ceny, więc wybierasz z gotowych ofert. Jeśli sam jesteś deweloperem lub wykonawcą, zobacz obsługę prawną deweloperów i obsługę prawną firmy budowlanej. Ceny podobnych usług porównasz w artykule ile kosztuje prawnik od umów najmu lokalu.