Prawnik od umów najmu lokalu i jego cena za przegląd umowy

Od czego zależy cena umowy najmu lokalu

Najem lokalu na gabinet, sklep, biuro albo magazyn to zwykle największe zobowiązanie małej firmy po wynagrodzeniach. Dlatego prawnicy wyceniają go według ryzyka, a nie liczby stron. Prosty lokal, krótki okres i standardowy wzór od właściciela to inna praca niż umowa na dziesięć lat z indeksacją w euro i obowiązkiem remontu na koszt najemcy.

• Po której stronie stoisz, czyli najemca czy wynajmujący.
• Okres najmu: na czas określony czy nieokreślony, z możliwością przedłużenia.
• Czynsz, indeksacja, koszty eksploatacyjne i kaucja albo gwarancja.
• Prawo do podnajmu, adaptacji lokalu i rozliczenia nakładów po zakończeniu umowy.
• Zakaz konkurencji, wyłączność i zapisy o wypowiedzeniu.
• Czy prawnik tylko ocenia projekt, czy też negocjuje z właścicielem.

Orientacyjne ceny usług prawnika

Ceny różnią się między miastami i kancelariami, więc potraktuj poniższą listę jako rząd wielkości do porównania ofert, a nie cennik. Kwoty netto, bez VAT.

• Krótka konsultacja o projekcie umowy, od kilkuset zł, gdy masz wzór od właściciela i kilka pytań.
• Przegląd i uwagi do projektu, od kilkuset do około 1000 zł, przy najmie standardowym.
• Przegląd z negocjacjami zmian, od około 1000 do kilku tysięcy zł, przy długim okresie i nietypowych zapisach.
• Umowa na miarę dla wynajmującego, od około 1000 do kilku tysięcy zł, gdy potrzebujesz wzoru do powtarzania.
• Spór o wypowiedzenie, kaucję lub nakłady, wycena indywidualna.

Zapisy, które najczęściej kosztują najemcę najwięcej

Najdroższe błędy w najmie lokali użytkowych są mało widoczne przy podpisie. Pierwszy to wypowiedzenie umowy na czas określony: jeśli umowa nie przewiduje takiej możliwości, najemca zostaje związany czynszem do końca okresu. Drugi to nakłady na lokal, czyli adaptacja pod gabinet albo salon, która po zakończeniu najmu zostaje u właściciela bez zwrotu.

Trzeci to indeksacja czynszu. Zapis o waloryzacji według wskaźnika lub kursu waluty bywa napisany tak, że czynsz rośnie, ale nigdy nie spada. Czwarty to kaucja albo gwarancja bankowa bez jasnego terminu zwrotu. Piąty to zakaz podnajmu i cesji, który blokuje sprzedaż firmy razem z lokalem. Prawnik, który zna rynek najmu komercyjnego, wskaże te zapisy w kilkanaście minut i podpowie, które da się zmienić, a które właściciel uzna za nienegocjowalne.

Podstawowe zasady najmu zawiera [Kodeks cywilny w serwisie ISAP](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093), ale w lokalach użytkowych strony mają dużą swobodę, więc o układzie sił decyduje sama umowa.

Przykład z liczbami, wzór od właściciela czy przegląd

Weźmy gabinet, który wynajmuje lokal na pięć lat za 6000 zł netto miesięcznie. Zobowiązanie do końca okresu to 360 000 zł netto. Przegląd umowy za kilkaset złotych to ułamek procenta tej kwoty. Jeśli prawnik wynegocjuje prawo wypowiedzenia z trzymiesięcznym terminem po dwóch latach, najemca ogranicza swoje ryzyko z 360 000 zł do 144 000 zł plus trzy miesiące wypowiedzenia, czyli około 162 000 zł. Różnica wielokrotnie przewyższa koszt usługi.

Liczby są przykładowe i zależą od umowy, ale pokazują, po co w ogóle płacić za przegląd. Cena prawnika ma sens w porównaniu z kwotą, do której zobowiązuje Cię podpis.

Wynajmujący też potrzebuje prawnika

Właściciel kilku lokali traci na złej umowie inaczej, bo najczęściej nie dostaje czynszu albo trudno odzyskuje lokal. Dobry wzór zawiera zabezpieczenie w postaci kaucji lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, jasne zasady wypowiedzenia za zaległości i procedurę wydania lokalu. Przed podpisem wynajmujący często chce też sprawdzić, z kim ma do czynienia. Gdy dane najemcy budzą wątpliwości, pomaga w tym Dedukcja, gdzie opisujesz sprawę i porównujesz oferty licencjonowanych detektywów, zanim lokal przejdzie w cudze ręce.

Co wpisać w zapytaniu, żeby dostać porównywalne oferty

Dwie oferty o podobnej cenie mogą obejmować inną pracę, dlatego opisz sprawę tak samo każdemu specjaliście i zapytaj o te same rzeczy.

• Czy cena obejmuje rozmowę z właścicielem lub jego pełnomocnikiem.
• Ile rund poprawek zawiera wycena.
• Czy dostaniesz listę zapisów do negocjacji z uzasadnieniem.
• W jakim terminie specjalista odpowie, jeśli podpis jest już umówiony.
• Ile kosztuje późniejszy aneks, na przykład przy zmianie powierzchni.

Jednorazowa wycena czy stała opieka

Jeśli podpisujesz jedną umowę najmu, wystarczy zlecenie jednorazowe. Jeśli otwierasz kolejne punkty, zmieniasz lokale albo wynajmujesz kilka, osobne wyceny wychodzą drożej niż abonament. Różnice opisuje artykuł abonament czy jednorazowa porada dla firmy, a zakres stałej opieki strona stała obsługa prawna. Podobnie liczy się koszt przeglądu umowy, który opisaliśmy w tekście ile kosztuje przegląd umowy przez prawnika.

Jak zapytać o cenę w Poradzimy

Opisz sprawę bez opłat jako firma. Wybierz dziedzinę umowy i zobowiązania, podaj rodzaj lokalu, okres najmu, czynsz i to, czy jesteś najemcą czy wynajmującym. Zapytanie trafia do najwyżej 5 specjalistów, którzy odpowiadają własną propozycją zakresu i ceny. Poradzimy nie udziela porad i nie przygotowuje dokumentów, zakres i cenę ustalasz bezpośrednio ze specjalistą.

Jeśli lokal jest pod gabinet lekarski, zobacz obsługę prawną lekarzy i gabinetów, a przy sklepie obsługę prawną sklepu internetowego. Kupujesz lokal od dewelopera, a nie wynajmujesz? Zobacz ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej.